陕投电力运营：用脚步丈量民情 以实干温暖人心

　　仅仅十年的小区已然老旧，绿化大面积(dàmiànjī)“斑秃”，地下车库动不动就漏水积水，电梯经常出故障，消防管道没有水，不明身份人员进入楼道开业主家的门(mén)，甚至院内物业办(bàn)门口的拖把池都是(shì)用铁丝绑着瓷片凑合的……更离谱的是，不雅(yǎ)广告竟然进了电梯，原来的售楼部如今成了“养鸡场”。

　　“希望媒体能帮帮我们！”接到业主们的求助后，4月(yuè)30日，华商报大风新闻记者来到西安市灞桥区东三环合能十里锦绣一期，在该小区了解到的一些情况(qíngkuàng)让人感到出乎意料(chūhūyìliào)。

　　担忧：“我们现在最担心的(de)是安全问题”

　　业主(yèzhǔ)们介绍(jièshào)，合能十里锦绣一期是2015年上半年交的房，目前刚满10年，但衰败破旧的程度和楼龄极不相称，现在大家(dàjiā)最担心的是安全问题。

　　首先(shǒuxiān)是电梯安全。小区共有12栋商品住宅楼(lóu)，楼高32-33层，每栋(měidòng)楼一个(yígè)单元。每个单元都是两梯四户，几乎每栋楼的电梯都发生过故障。尤其(yóuqí)是5、7、10、14号楼电梯故障频发。其中，14号楼货梯坏了，物业说没钱修，业主们无奈自己集资9200元修理了两次。

　　电梯(diàntī)困人事件频频发生(fāshēng)。12号楼(hàolóu)两位年长的女士讲，就在(zài)4月30日上午，有两位老太太和一个抱(bào)着孩子的女子就被困电梯十多分钟。6号楼业主魏女士说：“4月19日晚21:01，我7岁的儿子乘客梯上13楼时被困，孩子给我打电话说电梯坏了门打不开，吓得在电梯里不停喊我。后来门开了，停在了1楼。幸亏儿子那天戴着电话手表，当时把我吓坏(xiàhuài)了。”

　　有时候电梯不能平层。6号楼业主赵女士说，“4月17日(rì)下午，我婆婆乘电梯本来(běnlái)要(yào)下一楼，电梯在二十几层时突然停住不动了，门开了之后，轿厢(jiàoxiāng)和楼板没有平层，是一个大台阶。同样情况，6号楼电梯出现过好几次。”

　　还经常发生滑梯的情况。12号楼一位女士说：“4月22日早上6：30，我儿子乘(chéng)电梯时，电梯突然(tūrán)从17楼滑到12楼，在里边待了5分钟(fēnzhōng)，按铃没人接。”

　　电梯维修时间甚至长达几个月(yuè)。业主黄女士说，10号楼有一部电梯从(cóng)2023年3月一直坏到2023年10月，最近一次出故障是今年3月23日才修好的，4月7日就又坏了，之后(zhīhòu)4月19日才又重新(chóngxīn)修好。“电梯应该半个月由专业人员来维保一次。但我们的电梯至少一年没见到过专业人员来做维保了，也没在电梯里(lǐ)见到过维保(guòwéibǎo)记录。”

　　其次是消防安全。业主们介绍，小区4号楼、8号楼先后(xiānhòu)发生过两次(liǎngcì)火灾，火灾发生时业主们却发现消防栓(xiāofángshuān)里没有水。因为东、西两边的消防通道都被设为了停车场，消防车进不了小区，4号楼发生火灾时，消防车是从(shìcóng)北门进来的。

　　用电安全也让人担心。“电动车(diàndòngchē)没有固定停放点，充电是在负(fù)一层(yīcéng)。其中4号楼(hàolóu)负一层东北角是需要扫脸才能进入的独立充电区域，7号楼、9号楼、10号楼、14号楼的充电区域则是开放(kāifàng)的。由于充电插座不够用，10号楼北边负一层，有人把电动车停在自己的新能源车位上，在汽车(qìchē)充电桩下面装了插座给电动自行车充电，而两边都是新能源汽车。万一电动自行车自燃，后果不堪设想。”

　　关于用电(yòngdiàn)安全，除了业主反映的情况，记者在该小区(xiǎoqū)负二层一处电梯门口看到，灯管(dēngguǎn)附近的接线，铜线线头竟然是裸露的。而同样情况不止这一处，根据业主提供的照片，在9号楼大厅广告灯箱下，线头也(yě)是裸露的。

　　在安保方面，业主们(men)也是一肚子苦水。“小区里摆摊设点，刚开始说是公益性的，比如免费磨刀、免费理发，后来(hòulái)进来了好多商贩，几乎把(bǎ)小区变成了集市或菜市场。”

　　7号楼业主姚先生说，2021年11月8日中午12:40，曾有一个戴着口罩的(de)不明身份男子拿着钥匙(yàoshi)开他家的门，被门口安装的摄像头记录了下来。在摄像头发出语音警示后，这名(zhèmíng)男子才离开。“那时候我没在家，如果家里有老人小孩(xiǎohái)怎么办(zěnmebàn)，现在想想都非常后怕。

　　另外根据业主们提供的视频(shìpín)，还曾经发生过几个男子在地下车库(chēkù)一个一个地拉车门的情况。而业主们一旦遇到什么事情想去物业查监控(jiānkòng)是很难查到的，因为小区不少视频监控已经坏了。

　　质疑：“按(àn)一级服务收费，但服务能达到一级吗？”

　　除了安全(ānquán)问题，业主们意见最大的就是物业服务质价不符。业主们说，物业只管收费，必要的维修和养护却做不到位。小区绿化大面积“斑秃”，地下(dìxià)室动不动就积水漏水，地下车库的水泥地面破破烂烂(pòpòlànlàn)，院子里连拖把池(chí)都是用铁丝绑扎几块瓷片在凑合着。

　　而物业人员的工作方式和态度更是令业主赵女士感到不满。她说(shuō)，2023年有两个工人在院子里做维修，把几个井盖打开后人(hòurén)却不见了，中间(zhōngjiān)有几个小时，井边也没有任何标志。“当时我家老人和另外一家(yījiā)老人各自带着两岁的幼儿在院里玩(wán)，老人突然(tūrán)发现孩子们不见了，找到时却发现孩子们就在井边，吓了一大跳。事后我和物业公司工作人员为此吵了一架。”

　　业主们说(shuō)，除了这些情况，物业(wùyè)还收(háishōu)了水费不给自来水公司交，导致小区被停水。即便是这样的情况，物业公司还给业主们涨(zhǎng)过一次物业费，从1.38元(yuán)/平方米涨到了2.2元/平方米。12号楼的刘女士说，涨物业费这事她之前不知道，去交物业费时才被告知(gàozhī)涨价了。“2.2元是一级物业服务的收费价格，我们小区这情况能达到一级服务水平吗？”

　　物业公司收取的物业费，并不都是(shì)物业公司的利润，其中有很大一部分应该是用(yòng)在小区的。为何物业公司收了物业费，却说没有钱进行必要的维护保养？业主们说，业主们交的物业费基本都被物业上级单位划走了，物业每次报修任何一项(yīxiàng)支出，哪怕(nǎpà)就是换个灯泡也(yě)都要在公司工作(gōngzuò)群里审批，所以流程很慢。“这是住建部门给业主们解释的，物业员工自己也这样说过。”

　　疑惑：摆摊设点(bǎitānshèdiǎn)很多、有停车场在收费、电梯广告常见(jiàn)，但近十年共有收益没见公示过

　　业主们说，尽管院子里摆摊设点很多(hěnduō)，商业区门口被圈起来作为停车场一直在收费，电梯轿厢里也总是会有广告，但近十年来小区的共有收益基本没见公示过。更荒谬的是，物业(wùyè)引进电梯广告却(què)不审核内容。业主赵(zhào)女士介绍，去年6号楼电梯里头竟然出现了亚克力材质的不雅广告。“我们带孩子回家，都不知该怎么(zěnme)给孩子解释(jiěshì)。当时我们都非常气愤，觉得物业怎么能荒唐到这个地步？可能是因为(shìyīnwèi)业主们投诉，这些广告很快被铲掉了。”

　　赵女士说，东三环边上当时建得很漂亮(hěnpiàoliàng)的售楼部，说是以后会作为(zuòwéi)高档(gāodàng)会所给业主提供服务，如今不知道是租了还是卖了，听说是有一对老人在里面养鸡鸭鹅。记者实地查看发现，这个昔日的售楼部如今臭气老远就(jiù)能闻见，院子里还养着狗，没有拴绳(shuānshéng)，人一靠近狗就会狂叫着往人身上扑。

　　“小区北门外有个足球场，本来说是便利业主的，现在被租了出去，平时锁了门没有一个业主能(néng)进去(jìnqù)。”业主黄(huáng)女士说，租赁者为赚钱在搞体验课，每天下午都有大人带着孩子过来踢球。因为(yīnwèi)没有厕所，附近三环边的绿化带里到处都是大便。

　　物业公司：“如果钱到位了，肯定就各(gè)方面都到位了”

　　4月30日下午，在该(gāi)小区物业公司办公室，带班的(de)是一位姓郭的女士。

　　这位女士说，2021年6月小区物业费从1.38元涨到(dào)2.2元，是为了实行“一费制”，当时在相关部门做(zuò)了备案，备案后也进行(jìnxíng)了公示。但对于涨物业费前有没有(méiyǒu)征求业主意见，这位女士没有回答。

　　业主们(men)反映的问题有的持续多年，为何(wèihé)一直不见(bújiàn)改观？这位女士说：“肯定是跟钱有关系的，如果钱到位了肯定就各方面都到位了。”“至于停水，是因为很多业主不交物业费，光水费就欠了很多。”

　　有现场业主(yèzhǔ)问：“业主欠费是因为这(zhè)两年你们物业服务摆烂了(le)，之前物业费还能收到百分之七八十，那你们收的物业费哪里去了？”这位女士没有回答。

　　对于小区(xiǎoqū)到底有没有进行消防验收(yànshōu)？这位女士含糊地说：“应该是有的。”对于消防设施有没有定时检查，物业知道不知道消防管道里面没有水？她表示(biǎoshì)，经理会来回答这些问题，便自己转身去了，过了好半天也没见(méijiàn)其所说的经理出现。

　　企业信息查询：开发商和物业公司法定代表人为(rénwéi)同一人

　　记者通过“企查查”搜索发现：为(wèi)(wèi)该小区提供物业(wùyè)服务的“西安合能物业管理有限公司(gōngsī)”成立于2006年6月，法定代表(fǎdìngdàibiǎo)人为李某，注册资本为50万元。目前该企业共有36条(tiáo)(tiáo)自身风险，包括司法诉讼31条，监管措施4条，税务风险1条，其中司法诉讼占比为86.11%。存在限制高消费高风险信息共计14条，存在终本案件(ànjiàn)中风险信息共计12条。其大股东为“成都合能菜市场管理有限责任公司”，持股比例为80%；另一股东为“成都合能物业管理有限公司”，持股比例为20%。这两家公司的法定代表人也都是李某。

　　合能十里锦绣一期的开发商“西安永进合能房地产有限公司(gōngsī)(yǒuxiàngōngsī)”,成立于2009年12月，法定代表人(rén)也是李某(lǐmǒu)，目前该公司自身风险有617条，关联风险有917条。其100%持股股东为“深圳市合能房地产开发有限公司”，法定代表人也是李某。

　　要想(xiǎng)有改变就必须发挥业主的主体作用

　　应建立物业费与公共(gōnggòng)收益透明化强制机制

　　因(yīn)实施酬金(chóujīn)制物业管理模式成功将衰败小区变成幸福(xìngfú)家园的西安市碑林区心晴雅苑业委会原主任周洪斌女士说，当一个小区进入“物业不(bù)作为业主不满意；业主不满意不交物业费”这个死循环之后，由于积重难返，问题很难一下子(yīxiàzi)解决。但要想做出改变就得坚持正确的方向，必须要发挥业主的主体作用。相关部门应(yīng)支持业主成立业主大会、选举产生业委会，把业主们(men)团结起来，将属于(shǔyú)全体业主的权益争取到手。只有让物业费中应该投入(tóurù)到小区的部分必须确保投入，共有收益也必须牢牢掌握在全体业主手中，把这些(zhèxiē)资金都用于小区的更新改造，衰败的小区才有可能发生根本改变，最终才会获得(huòdé)新生。有了物管会，其实也是(shì)有条件来实施业主共同决策的，可以在政府部门支持下尽快通过组织召开业主大会来决定小区的物业管理大事，从而让小区得到改变。

　　业委会多元(duōyuán)共治交流平台“风清联”专家团首席顾问、深圳大学(shēnzhèndàxué)兼职讲师施纯峥博士分析认为，业主们交了物业(wùyè)费，这些物业费(wùyèfèi)是对应着(zhe)不同的(de)物业服务标准的。质价不符，用老百姓的话来说就是收了钱不干活。现在房地产行业不景气，下面有物业企业的一些房地产公司所(suǒ)做的事，确实是在把物业费拿来给房地产“输血”。要解决这个(zhègè)问题(wèntí)，就必须要发挥业主的主体作用，支持业主们成立业主自治组织。如果有物管会，也是应该担负起业委会的相应(xiāngyìng)职责的，要通过组织召开业主大会对物业的续聘和选聘做出决定。现在很多企业都是“不见兔子不撒鹰”，因此必须要用市场规则提出(tíchū)(tíchū)明确要求，如果只是笼统提出要整改，是没有意义的。即便是提出整改，也必须限定(xiàndìng)时间限定目标，之后启动业主的满意度调查，如果不达标就可以决定中止(zhōngzhǐ)目前的物业服务，之后进行公开选聘，只有这样才能彻底解决问题。所以有两件事必须要启动：一是(yīshì)物业要重新选聘，也欢迎原物业企业来参与招标。但在新的物业服务合同里必须要规定，基于物业服务等级要有奖惩条例，每年应该有满意度调查、有第三方的审计(shěnjì)监察(jiānchá)，达到了怎么样，达不到怎么样，都要做出明确规定(míngquèguīdìng)。条款一定要精细化，要用量化、市场化的方法来做事，既简单(jiǎndān)又省事。二是对于公区收益（共有收益），应该聘请审计公司进来做公区收益的审计，这个工作必须要做，不做就是一笔糊涂账。

　　另外(lìngwài)，一位专注于业主自治(zìzhì)的(de)自媒体博主的观点其实也颇为重要，他认为：近期或内多个城市的物业专项整治行动看似雷厉风行，实则可能会陷入检查、应付、反弹的怪圈。问题的核心在于利益链条纹丝未(wèi)动，物业与(yǔ)开发商的寄生关系始终未被斩断。从人员借调到收益(shōuyì)挪用，双方仍在共享畸形利益蛋糕(dàngāo)。所以解决问题的办法，唯有切断开发商和物业企业输血与抽血的通道(tōngdào)，倒逼物业企业回归服务本质。真正的破局需要刀刃(dāorèn)向内。与其耗费行政资源搞突击检查，不如建立物业费与公共收益的透明化强制机制，让业主成为资金(zījīn)流动的监督者。与其空谈服务标准，不如立法明确物业与开发商经营隔离，对关联交易的企业亮红灯。

　　街道办：业主们希望更换物业，目前已(yǐ)开始推进相关程序

　　灞桥区红旗(hóngqí)街道办城市建设科工作人员表示，合能十里锦绣一期有物业管理(wùyèguǎnlǐ)委员会(wěiyuánhuì)，4月30日上午，区住建局、街道办、社区和(hé)小区物管会刚在一起开了会，业主们希望更换物业，目前已开始推进相关程序。

　　另据了解，灞桥区住建局已指导属地街办依法依规推进召开业主大会的相关(xiāngguān)流程，同时也在督导(dūdǎo)物业公司就业主反馈问题进行整改，并明确(míngquè)了整改时限。

　　如发现电梯(diàntī)未按规定年检或维保，可拨打96333投诉

　　据特检系统一位工作人员介绍，通常情况(qíngkuàng)下按照相关规定(guīdìng)，电梯未经改造或重大修理的，15年(nián)以内住宅电梯的监督检验，在第1、4、7、9、11、13、15年这些指定年份是必须要(yào)进行检验的。在指定年份以外，按照《电梯维护保养规则》相关规定，每年度至少要进行一次(yīcì)自行(zìxíng)检查，自行检查要在特种设备检验机构进行定期检验之前(zhīqián)进行。平时电梯的维保项目分为(fēnwéi)半月(bànyuè)、季度、半年、年度等四类，各类维保的基本项目内容和要求是不一样的。“以每半月一次的维保来说，共涉及31个项目，主要是检查电梯运行状态(zhuàngtài)，内容包括宏观检查、清洁情况、润滑情况、主要部件的动作、按钮是否(shìfǒu)正常、底坑有无积水等等。这些规定的维保内容非常重要，如果住户发现电梯未按规定年检或未按时进行维保，可以向所在区市场监管局(jiānguǎnjú)的特设(tèshè)处进行投诉，也可直接拨打96333投诉。”这位工作人员介绍，物业费“三费合一”之前，电梯费规定是专款专用(zhuānkuǎnzhuānyòng)主要用于电梯的，如果电梯维保费用不够，还可以用电梯广告收入来支付。“三费合一”后，电梯费被纳入物业费之中了，这对电梯安全来说并不是有利的规定。但(dàn)话说回来，不管什么收费(shōufèi)如果具体使用情况没有有效监督，即便规定专款专用也是无法落实(luòshí)的。”

　　华商报大风新闻记者(xīnwénjìzhě) 石铮